國金證券-華夏中國交建REIT產品分析報告:優質高速公路類項目,配售比例創歷史新低-220420

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                              日期:2022-04-21 07:57:56 研報出處:國金證券
                              研報欄目:基金頻道 田露露,張劍輝  (PDF) 10 頁 892 KB 分享者:hy2****08
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                              研究報告內容
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                                基本結論

                                2022年3月下旬,本年度首單公募REITs產品——華夏中國交建REIT正式獲批發行。http://www.learnhz.com【慧博投研資訊】該REIT是目前公募REITs市場上規模最大的產品,所屬行業類型為高速公路類。http://www.learnhz.com(慧博投研資訊)華夏中國交建REIT作為特許經營權類REIT,相較產權類REITs的增值空間較小,但穩定性較強,存續期內能提供較高的派息率,建議投資者以長期配置視角積極參與,分享優質基礎設施項目的穩定發展紅利。

                                基礎設施項目基本面優勢顯著

                                華夏中國交建REIT底層基礎設施項目為武漢至深圳高速公路嘉魚至通城段及其附屬設施(簡稱“嘉通高速”),項目公路全長90.975公里,共設立5個收費站、40條收費車道。嘉通高速所屬的武深高速是京港澳南北交通大動脈的重要組成部分,在區位優越性、沿線產業豐富度及路網結構穩定性方面具備優勢;同時與可比競品“京港澳高速”相比,在里程和行車體驗方面具備競爭優勢,一定程度奠定了該項目未來交通量增長的基礎。此外,與華夏基金管理的另一只高速公路類REIT(華夏越秀REIT)對比來看,二者在項目功能定位、投資及擴募范圍和運營管理機構三方面存在差異,現階段無競爭關系和利益沖突情形。

                                經營業績呈現較強的增長韌性

                                嘉通高速日常運營過程中產生的收入主要源于三類業務,分別為通行費收入、服務區經營權承包費收入及收費站燈箱廣告位出租收入,其中通行費收入占營收比重較高,占比穩定在90%以上。2018年底后,武深高速湖北段全線貫通使得嘉通高速2019年營收大幅增長,2020年受疫情影響,營收下滑19.14%至36,627.22萬元;2021年1-9月實現營收38,570.79萬元,較2019年同期的復合年均增長率約為9%,體現了基礎設施項目較強的增長韌性。財務狀況方面,項目期間費用占營收比重較高,主要原因在于項目公司銀行借款金額較大,導致利息支出較多。隨著嘉通高速路網逐漸成熟,營收實現較快增長,期間費用占營收的比例也隨之降低。

                                一級市場認購熱情高漲

                                華夏中國交建REIT目前已完成募集工作,從發售公告來看,報價區間為8.5790元/份-10.0670元/份,最終確定認購價格為9.399元/份;配售比例方面,網下投資者有效認購申請確認比例為2.69%,公眾發售部分的配售比例僅為0.84%,創歷史新低。持有人結構方面,戰略投資者份額占比為75.00%,其中原始權益人占比20.00%,其他專業機構投資者占比55.00%,網下投資者占比17.50%,公眾投資者占比7.50%,相比其他已上市的REITs而言,華夏中國交建REIT戰略投資者中的其他專業機構份額占比相對較高。從數量來看,華夏中國交建REIT配售對象數量合計為183個,除了戰略投資方外,機構自營投資賬戶及私募基金積極參與網下認購;從獲配份額來看,戰略投資方、機構自營投資賬戶及保險資金投資賬戶的獲配份額位居前列。

                                2022、2023年預計現金分派率分別為4.71%、4.83%

                                經測算,華夏中國交建REIT存續期內全周期內部收益率(IRR)為5.62%;現金分派率方面,招募書中預計2022年度和2023年度的年化分派率分別為4.71%和4.83%;若以REIT的實際發售價9.399元/份計算,2022年和2023年的年化分派率分別為4.29%、4.41%,相比其他高速公路類產品較低。

                                風險提示:1)政策調整風險;2)試點項目運營不及預期;3)疫情反復影響項目經營;4)二級市場流動性不足;5)估值波動超預期;6)基金治理風險等。

                                

                                

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